تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

حتماً تا الان اصطلاح عرصه و اعیان را در اسناد ملکی دیده اید. حال اکنون در این مقاله می خواهیم تعریف علمی و حقوقی از آن داشته باشیم.
در اصطلاح قانونی به زمین یا مساحتی که ساختمان روی آن ساخته شده است، عرصه می گویند و عیان به ساختمان یا همان بنایی گفته می شود که روی آن بنا شده است. در حقیقت منظور از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان همان واحد‌های مسکونی یا اداری ساخته شده در عرصه است. 

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

سازه های ساختمانی ICF

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

انواع سازه های ساختمان

به عبارتی دیگر تمام واحد های ساخته شده در یک برج یا آپارتمان جزو اعیان آن بنا به شمار می رود و عرصه  همان زمین مربوطه است که آن ساختمان بر روی آن احداث گردیده است.

مجتمع های مسکونی دارای عرصه بسیار بزرگی هستند و هنگامی که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه پیش می آید به خاطر مشخص شدن قدر السهم هر کدام از واحدها در اعیانی جدید ممکن است این بحث عرصه و اعیان بسیار مهم جلوه کند. چرا که  مالک اعیان یا همان آپارتمان به نسبت مساحت اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه نیز خواهد شد و در واقع نسبت به آن اعیان مالک عرصه نیز خواهد بود. 

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

مساله دیگر این است که به دلیل آن که هر واحد به غیر از آپارتمان خود در سند ملکی دارای پارکینگ و انباری نیز هست. لذا اگر تعداد پارکینگ ها یا متراژ انباری ها با هم تفاوت داشته باشند سهم مالک اعیان آن واحد که دارای مساحت اعیانی بیشتری است از کل عرصه موجود نیز بیشتر می‌ گردد. به همین خاطر در این گونه موارد متراژ عرصه و اعیانی و تقسیم آن در بنای جدید مورد توجه و دقت زیادی قرار می گیرد. 

در ساختمان معمولی شهری، مالک اعیان و عرصه همان شخص مالک است. ولی در مجتمع‌های مسکونی امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه نیز باشد در مورد زمین‌های اوقافی، مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص یا ارگان دیگری است که به همین دلیل ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی وابسته به کسب اجازه از اداره اوقاف و امور خیریه است.

چگونگی تفکیک عرصه و اعیان در مجتمع های مسکونی

زمانی که مالک یا سازنده یا نماینده قانونی وی گواهی پایان کار ساختمان را به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه می دهد، پس از بازدید نقشه بردار و نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مزبور، نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و مشاعی را رسم کرده و مشخص می نماید و صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند. بعد از طی مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های اعلامی، مساحت اعیان مشخص شده و قابل تفکیک به مالکان می‌گردد.

حالا ببینیم محدوده عرصه چگونه مشخص می شود در این مجتمع های مسکونی؟

با درخواست مالک یا وکیل قانونی وی از شهرداری منطقه مورد نظر، مبنی بر تقاضای نقشه تفکیک پلاک، شهرداری پس از تحویل مدارک مورد نیاز از سازنده و با توجه به ضوابط شهرداری، نقشه مصوب را به  مالک ارائه می‌دهد. 

برای بررسی و تطبیق این نقشه‌ها با مدارک موجود، آن نقشه ها به اداره ثبت اسناد کشور فرستاده می شوند و سپس کارشناس این اداره در محل مورد نظر حاضر شده و پس از بررسی‌های لازم در مورد تطبیق نقشه ارسالی از شهرداری و سند مالکیت صدوری وگواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر، تایید می‌گردد.

 سپس مامور ثبت، صورت مجلس تفکیکی را که شامل توضیحات کاملی از ملک است، تنظیم کرده و پس از انجام مراحل اداری و اخذ هزینه های لازم عرصه تفکیک می‌شود  و سهم هر کدام از واحدها از عرصه مشخص می گردد.

از دیگر مشکلاتی که در هنگام تجمیع ملک ها برای سازندگان و مالکین واحدها روی می دهد، صدور سند اعیانی است. چه بسا امکان دارد واحد و ملک ساخته شده با نقشه‌های شهرداری تفاوت داشته باشند که در این صورت شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع می ورزد. 

در این صورت مالک یا سازنده باید با حضور در شهرداری درخواست خود را به کمیسیون مربوطه ارائه می‌دهد و پس از برگزاری جلسه کمیسیون و با توجه به رأی صدوری، مالک می تواند پس از طی مراحل قانونی و اداری، گواهی پایان کار ساختمان خود را دریافت کرده و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور جهت صدور سند اعیانی خود ثبت درخواست کند.

موارد قابل توجه در مورد عرصه و اعیان در آپارتمان ها و زمین های موقوفی

به صورت معمول در زمان خرید و فروش املاک اعیان مربوطه خرید و فروش می گردند و هیچ صحبتی از عرصه به میان آورده نمی شود چرا که این موضوع در زمان خرید و فروش آپارتمان تفاوتی ایجاد نمی کند اما هنگامی که قصد تخریب و نوسازی ملک در میان باشد این موضوع اهمیت پیدا می کند چرا که هر یک از صاحبان اعیان یا همان آپارتمان ها بسته به میزان سهم خود از عرصه سهم می برند.

در زمین های موقوفی مالک فقط صاحب اعیان ملک بوده و هیچ مالکیتی بر عرصه ندارد و اسناد عرصه آن زمین ها به صورت موقوفی و در اختیار سازمان اوقاف و امور خیریه می باشد. مالکیت این زمین ها طوری  است که عرصه برای همیشه در مالکیت سازمان اوقاف است و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه تنها اعیان این املاک به فروش می رسد و خریداران خانه ها در مناطق فقط مالک اعیان (خود ساختمان ها) می باشند و از زمین آن جا مالکیت نمی برند.

بر خلاف بسیاری از اسناد املاک معمولی، در زمین های اوقافی صاحب اعیان و عرصه با یکدیگر تفاوت دارند. لذا در این نوع از املاک به سبب این که عرصه در مالکیت صاحبان اعیان نمی باشد هر ساله باید مبلغی را به عنوان اجاره بهاء به سازمان اوقاف پرداخت کنند. 

این اجاره ها به صورت 99 ساله بوده و پس از آن دولت تصمیم گیری جدید انجام خواهد داد . علاوه بر آن هرگونه خرید و فروش در این مناطق باید تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه انجام پذیرد.

به جز موارد قید شده در بالا، مساله متراژ عرصه و اعیان در هنگام تقسیم ارث نیز اهمیت پیدا می کند. در این گونه موارد هر یک از ورثه می توانند با مراجعه به شهرداری، سهم خود را از عرصه مشخص کرده و برای آن سند مجزا بگیرند و آن را به فروش برسانند.