حق پشیمانی در معاملات ملکی

حق پشیمانی در معاملات ملکی

شرط پشیمانی که در معامله های ملکی مطرح می شود، همان گونه که از نامش پیدا است مربوط به زمانی است که یکی از طرفین معامله یعنی خریدار یا فروشنده پشیمان شود و جهت فسخ قرارداد اقدام می کند. بر اساس قانون باید شرایط و جزئیات مربوط به آن مشخص شود.

به بیانی دیگر در قراردادهای ملکی مثل خرید و فروش ملک و اجاره نامه، یا به طور کلی امکان فسخ معامله از طرفین گرفته می‌شود، یا امکان فسخ تحت شرایط مشخصی وجود دارد. یکی از این شرایط حق پشیمانی نام دارد.

شرط پشیمانی نیز مانند دیگر قوانین مربوط به قراردادها دارای اصولی می باشد که باید رعایت شود.
در موارد قرارداد های ملکی باید بدانید که این شرط به صورت پیش فرض در قراردادها وجود ندارد بلکه  باید به صورت مکتوب و توافقی در قرارداد قید شود. 

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

باید بدانیدکه شرط پشیمانی یکی از انواع خیار شرط در معامله است و یکی از مهم ترین اصول در رابطه با خیار شرط تعیین مدت زمان آن است. به عبارتی اگر برای خیار شرط مدت زمان تعیین نگردد این شرط باطل بوده و قابل اجرا نیست.

پس باید طرفین معامله توجه داشته باشند که اگر قصد استفاده از حق پشیمانی در معامله را دارند باید این شرط را برای مدت زمانی مشخص مثلاً 48 ساعت بعد از عقد قرارداد تعیین کنند و در متن قرارداد نیز قید کنند.

مساله دیگری که در اجرای شرط پشیمانی مطرح می شود میزان خسارت به وجود آمده برای طرف دیگر معامله است. به همین خاطر باید مبلغی را نیز به عنوان ضرر و زیان تعیین کرده و در قرارداد ذکرکنید. 

زیرا در غیر این صورت نمی توانید ادعایی برای دریافت خسارت داشته باشد.

شرایط استفاده از حق پشیمانی در معاملات ملکی

عده‌ای از مردم فکر می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابزار پشیمانی، معامله را فسخ کنند و تصور می‌کنند حق پشیمانی به صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد، اما این طور نیست. 

زیرا که از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابلیت اجرا دارند و صرفاً نسبت به این موارد می‌توانند ادعای حقوقی داشته باشند. بنابراین، تنها زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد که در متن قرارداد مکتوب شده باشد.

در نوشتن حق پشیمانی باید دو مورد مدت زمان امکان استفاده از این حق برای فسخ معامله و  میزان ضرر و زیان را تعیین کرد.

یعنی باید اولاً تعیین کنید که خریدار یا فروشنده، تا چه مدت زمان پس از امضای مبایعه نامه، می‌توانند از حق پشیمانی استفاده کنند. در صورت عدم تعیین این زمان، این حق باطل می گردد. 

زیرا این حق نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط مدت زمان تعیین نگردد، آن خیار باطل است.
ثانیاً در صورتی که میزان ضرر و زیان در قرارداد مشخص شده باشد، فردی که از این حق استفاده می‌کند، باید مبلغ مشخص شده را جهت فسخ قرارداد به طرف دیگر پرداخت نماید.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

مبلغ ضرر و زیان معمولاً یا به صورت رقمی مشخص مثلاً 4 میلیون تومان است، یا به صورت درصدی از رقم معامله مثلا 2 درصد از ارزش کل معامله تعیین می‌گردد.

در صورتی که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفاً می‌توان قرارداد را فسخ کرد و هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کنند.

حق کمیسیون مشاورین املاک پس از استفاده از حق پشیمانی 

بر اساس قانون، پرداخت سهم کمیسیون املاک بعد از امضای مبایعه نامه الزامی است. بنابراین، در حالتی که یکی از طرفین معامله یا حتی دو طرف، قصد فسخ داشته باشند، باز هم باید حق کمیسیون مشاور املاک پرداخت شود.

اگر یکی از طرفین معامله با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را کند، باید کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را، علاوه بر مبلغ تعیین شده جهت ضرر و زیان پرداخت نماید.

اما اگر دو طرف معامله پشیمان شده باشند و قصد فسخ معامله را به صورت همزمان داشته باشند، هر یک باید سهم کمیسیون خود را پرداخت نماید.

با توجه به قرارداد و توافقات ذکر شده در آن طرفین می توانند خسارت مربوطه را در صورت فسخ قرارداد اخذ کنند. اما این مورد برای هر دو طرف معامله راحت نیست.

به طوری که دریافت خسارت و ضرر و زیان برای خریدار همراه با دردسر است و حتی ممکن است فروشنده همکاری نکند. 

در صورت فسخ قرارداد توسط فروشنده، او باید علاوه بر مبالغ دریافتی هنگام مبایعه نامه ، مبلغ تعیین شده به عنوان ضرر و زیان را نیز پرداخت کند که معمولا فروشندگان به راحتی راضی به پرداخت ضرر و زیان نشده و اغلب خریدار با دردسر و با پیگیری از مراجع قانونی حق خود را دریافت می کند.

 
اما اگر فسخ قرارداد توسط خریدار انجام شده باشد فروشنده می تواند هزینه مربوط به ضرر و زیان را از مبالغ دریافتی اولیه مثلاً مبلغ دریافتی در جلسه عقد قرارداد کسر کرده و باقیمانده مبلغ را به خریدار برگرداند.

البته ما به خریدار، فروشنده و مشاورین املاک پیشنهاد می‌کنیم که از حق پشیمانی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره، استفاده نکنند. 

زیرا در وهله اول شاید فکر کنید اینکه بتوانم با اعلام پشیمانی معامله را فسخ کنم شرایط خوبی است. اما به این نکته نیز فکر کنید که این شرایط برای طرف مقابل هم وجود دارد.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

همچنین اگر شما خریدار باشید و در فاصله زمانی یک روز، قیمت ملک مورد نظر شما افزایش یافته است.
در این شرایط استفاده از حق پشیمانی به ضرر شما تمام خواهد شد. زیرا با توجه به افزایش قیمت‌ها، دیگر نمی توانید با پولی که در اختیار دارید ملکی مانند قبلی را خریداری کنید.

حالا اگر مثلاً در شرایط رکود بازار مسکن خریدار ۲۴ ساعت بعد از نوشتن مبایعه نامه پشیمان شود، در این صورت فروشنده ضرر می کند .

در مجموع چون شرایط رکود یا افزایش قیمت مسکن در نوسان است، این مساله قابل پیش بینی نیست.

به همین دلایل توصیه می‌شود پیش از امضای مبایعه نامه همه موارد قرارداد را از ابعاد مختلف بررسی کرده و پس از حصول اطمینان مبایعه نامه را امضاء کنید تا حتی المقدور کار به پشیمانی نکشد.