خیار تدلیس چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

از آن جایی که آشنایی با عبارت هایی که در متن قرارداد های املاک وجود دارد به شما کمک می کند که با دید وسیع تر و خیالی آسوده تر به انجام معاملات خرید و فروش مسکن خود بپردازید، ما در این مجال بر آن شدیم که شما را با یکی دیگر از اصطلاحات پر کاربرد و کلیدی به کار رفته در متن انواع قراردادهای خرید و فروش یا رهن و اجاره مسکن آشنا کنیم.

یکی از این اصطلاحات نا آشنا و نامفهوم و واژگان غریبی که در متن قرارداد خرید آپارتمان خود ممکن است به آن بر بخورید، اصطلاح خیار تدلیس است.  

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

سازه های ساختمانی ICF

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

انواع سازه های ساختمان

تدلیس در لغت به معنای عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله گردد. بر اساس تعاریف ذکر شده در قانون مدنی تدلیس در واقع فریبی غیر معمول است که از سمت یکی از طرفین معامله، به منظور گمراه ساختن طرف دیگر به کار می رود و او را به معامله ای تشویق می کند که در صورت آگاه بودن از واقعیت به آن رضایت نمی داد؛ 

به عبارتی دیگر اگر طرف می دانست که مثلاً این آپارتمان دارای این عیب است آن معامله را انجام نمی داد و یا اگر می دانست که این ساختمان این مورد مثبت را ندارد مثلاً پمپ آب ندارد هرگز اقدام به خرید این ملک نمی کرد.

خیار هم به معنای اختیار است؛ اختیاری که مطابق قانون برای فسخ معامله به طرفین داده می شود. به این ترتیب خیار تدلیس به معنای اختیاری است که قانون به فرد فریب خورده در معامله می دهد که به علت فریب خوردن، معامله را فسخ کند. البته این خیار بر اساس قوانین نه فقط برای خریدار، بلکه برای هر دو طرف معامله در نظر گرفته شده است. 

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

البته ناگفته نماند که خیار تدلیس جزو خیارات مشترک است یعنی نه فقط در قراردادهای خرید بلکه در انواع دیگر قرارداد های مربوط به مسکن مانند قرارداد اجاره، معاوضه مسکن و صلح هم وجود دارد.

خیار تدلیس چه اهمیتی در معاملات ملکی دارد؟

از آن جایی که امر ساخت و ساز مسکن  دارای پیچیدگی های فراوانی است  و از طرفی دیگر قیمت یک ساختمان بسیار بالا بوده و در طی یک قرارداد خرید و فروش ملک رقم بسیار بالایی جابه جا می شود، ممکن است هر یک از طرفین قرارداد یعنی فروشنده  و خریدار یا حتی مشاور املاک برای انجام وسوسه انگیزه کافی داشته باشند. 

لذا فریب و نیرنگ یا همان تدلیس در معاملات ملکی به شدت دیده می شود. زیرا در هر معامله ملکی هر سه نفر خریدار، فروشنده و مشاور املاک منافع مالی می برند. 

خطر دیگری که معاملات ملکی را از این نظر آسیب پذیر می کند این است که به خاطر عادی بودن افراد دخیل در معاملات ملکی ، فقدان دانش حقوقی و کم بودن اطلاعات حقوقی طرفین معامله در قراردادهای خرید و فروش املاک ، خود تهدیدی جدی برای این آسیب پذیری در مقوله فریب کاری در خرید و فروش مسکن یا همان خیار تدلیس است.

البته در این مقوله، خریداران مسکن جزو بیشترین افرادی هستند که ممکن است تدلیس  و فریب در مورد آن ها اتفاق بیفتد. 

لذا برای جلوگیری از این خطر لازم است که خریداران محترم تمام صحبت ها و توافقات و قول ‌های مهم فروشنده در مورد ملک مورد معامله را در حضور مشاورین  املاک مکتوب کنند.

و فروشندگان عزیز نیز از دادن وعده های فریبنده و بی اساس جهت فروش مسکن خود پرهیز نمایند و تمامی عیب و ایرادها و کم و کسری های منزل خود را از همان ابتدا به صورت صادقانه با فروشنده مطرح نمایند و هیچ نکته منفی را از خریدار پنهان نکنند که در آینده خریدار او را متهم به تدلیس نکند و یا تهدید به شکایت قانونی نکند.

شرایط تحقق خیار تدلیس

از آن جایی که خیار تدلیس جزو یکی از مهم ترین دلایلی است که طبق قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران موجب فسخ قرارداد می شود، لذا باید بدانیم که چه عواملی باعث می شود که این خیار اثبات گردد و مشمول حال معامله ما گردد.

اولین شرط واقع شدن خیار تدلیس این است که تدلیس یا همان نیرنگ و فریب در معامله باید قبل از انجام معامله و عقد قرارداد خرید و فروش اتفاق افتاده باشد. یا به بیانی دیگر آن نیرنگ و فریب باید موجب گول خوردن خریدار و انجام معامله گردیده باشد.

 در این حال خریدار اختیار فسخ یک جانبه قرارداد را دارد. مثلاً خریدار با شرط این که این ساختمات دارای پمپ فشار قوی آب هست، آن ملک را خریده باشد و پس از خرید ملک و تحویل آپارتمان مشاهده کند که چنین پمپ آبی در ساختمان وجود ندارد و در واقع فروشنده وی را با این وعده پوچ گول زده است.

در این گونه موارد شخص فریب خورده باید بلا فاصله پس از اطلاع این تدلیس یا فریب موضوع را با طرف دیگر معامله یا همان فروشنده موضوع را مطرح کند و در صورتی که طرف مقابل حاضر به فسخ معامله نشود، شخص فریب خورده می تواند به مراجع قضایی مراجعه کرده و دادخواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه تسلیم کند

زیرا اگر در انجام این کار تعلل کند و فوراً اقدام به دادخواست شکایت نکند این اختیار فسخ قرارداد از او ساقط می شود و به اصطلاح این عدم اقدام فوری یکی از دلایل سقوط خیار تدلیس است.

در پایان به منظور جلوگیری از هرگونه ضرر و زیان در معاملات ملکی به شما خریداران عزیز پیشنهاد می کنیم که اولاً در مورد آپارتمان مورد نظر و ویژگیهای آن صبورانه تحقیق کنید و با آگاهی کامل و در صورت امکان با همراهی یک کارشناس حقوقی اقدام به امضای قرارداد کنید و ثانیاً به مشاورین املاک صادق و دلسوز و آگاه مراجعه کنید که در انجام قرارداد ها فقط به دنبال سود مالی خود نباشند. 

در مرحله بعد تنها به ادعا های فروشنده در مورد ساختمان خود اکتفا نکرده وحتی المقدور با همراهی یک کارشناس آپارتمان را مورد بازدید دقیق قرار دهید  و در مورد برآورد قیمت توافقی نیز تحقیقات لازم را قبل از بستن قرارداد در بنگاه املاک بانجام دهیده عمل آورید به دلیل آن که اثبات تدلیس کار ساده ای نیست و در صورت نیاز به دلایل و مدارک محکمی نیاز است.