راهنمای استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی

راهنمای استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی

خیار در لغت کلمه ای عربی بوده و به معنای داشتن اختیار می باشد. این اصطلاح در معاملات مختلف ذکر می شود تا اختیاراتی را برای طرفین ایجاد کند. به صورتی که اجازه لازم جهت فسخ قراردادهای ملکی به طرفین داده شود. 

خیار در معاملات انواع گوناگونی دارد که یکی از این خیارات خیار غبن می باشد. خیار غبن در صورتی ایجاد خواهد شد یکی از طرفین معامله دچار ضرر و زیان شوند. 

حالا در صورتی که این ضرر و زیان به گونه ای باشد که نتوان آن را نادیده گرفت خیار غبن فاحش بوده و فسخ قرارداد را در پی دارد.

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

یکی از شرایط خیار غبن عدم وجود تعادل قیمت واقعی و ارزش ملک در معامله است. به این معنی که تفاوت کاملاً واضح و آشکاری در قیمت پرداختی و ارزش واقعی ملک وجود داشته باشد. 

شرط دیگر عدم اطلاع فرد زیان دیده از ارزش واقعی ملک مورد معامله است. البته شایان ذکر است که این عدم آگاهی باید قبل از بستن معامله و قبل از امضای قرارداد باشد.

خیار غبن در معاملات ملکی اهمیت بالایی دارد. ولی متاسفانه در قراردادهای خرید و فروش و اجاره ملک به صورت پیش‌فرض این حق برداشته شده است و این خیار حذف گردیده است. 

اما در صورت رضایت طرفین، خود می‌توانند این خیار را به مفاد قرارداد اضافه کنند.

البته ناگفته نماند که به طور معمول در معاملات ملکی هر یک از طرفین معامله قصد دارند سود خود را در معامله داشته باشند. 

بنابراین میزان متعارفی از عدم تعادل اقتصادی در معامله امری طبیعی است چون اصولاً هدف از انجام هر معامله‌ای کسب سود است. بنابر این حد مشخصی از عدم تعادل اقتصادی جزو طبیعت معاملات است.

در نتیجه جهت اثبات وقوع خیار غبن نمی‌توان فقط به دلیل آن که یکی از طرفین معامله دچار ضرر و زیان شده است، ادعای خیار غبن کرد. 

بلکه هنگامی حق استفاده از خیار غبن فاحش محقق می‌شود که نابرابری بین ارزش ملک و وجه پرداختی معامله در حدی باشد که علاوه بر از بین رفتن تعادل اقتصادی قرارداد، عرف جامعه نیز چنین تفاوت فاحشی را قبول نکند. 

در چنین حالتی است که قانون نیز در مقابل این کلاهبرداری مقاومت کرده و امکان استفاده از خیار غبن فاحش را برای خریدار ایجاد کرده است.

خیار غبن و شرایط آن در معاملات

همان طور که گفته شد افراد در صورت ایجاد شرایط خاصی در معاملات اجازه دارند معامله را برهم زده و اصطلاحاً فسخ کنند که یکی از این خیارات خیار غبن می باشد. 

خیار غبن در معاملات ملکی دارای شرایطی می باشد که این شرایط عبارتند از :

خیار غبن در صورت عدم آگاهی فرد زیان دیده، ایجاد خواهد شد.
خیار غبن جزو اختیارات فوری در قراردادها است.
خیار غبن برای هر دو طرف قرارداد می تواند ایجاد شود. یعنی در معامله احتمال زیان دیدن برای هر دو طرف وجود دارد.
خیار غبن مربوط به قیمت ملک مورد معامله می باشد و نه شرایط کیفیتی و عیب و ایرادات فنی یا تاسیساتی آن.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

خیار غبن در صورتی برقرار خواهد شد که ضرر و زیان فرد قابل چشم پوشی نباشد و بزرگ و آشکار باشد.
شاید بتوان گفت این مورد یعنی تعیین حد فاحش بودن ضرر و زیان مهم‌ترین موضوع در مورد اثبات خیار غبن در معاملات ملکی است. 

چرا که در غیر این صورت هر فردی که احساس کند در معامله دچار ضرر و زیان شده است، می تواند با استفاده از این خیار معامله را فسخ کند.

لذا در ماده ۴۱۷ قانون مدنی آمده است که " اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیش‌تر باشد فاحش است" یعنی اگر زیان فرد متضرر به میزان یک پنجم قیمت ملک یا بیشتر باشد، غبن فاحش محسوب می گردد. مثلاً اگر قیمت واقعی مسکنی 25 میلیارد بوده است ولی فروشنده آن را 19 میلیارد یا کمتر فروخته است.

افراد نمی توانند به سادگی و با ادعا هایی بی پایه و اساس در مورد ضرر و زیان، قرارداد منعقده را فسخ کنند.
تعیین میزان ضرر و زیان نیاز به بررسی دارد و بسته به شرایط معامله و مفاد قرارداد مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت.
در صورتی که بسته به شرایط قرارداد برای هر دو طرف خیار غبن ایجاد شود هر دو به یک اندازه اختیار برای فسخ قرارداد دارند.
جهت مطالبه حقوق در شرایطی که خیار غبن ایجاد می گردد زمان بسیار اهمیت دارد و اقدامات فوریتی آن می تواند تعیین کننده باشد.

موارد ابطال خیار غبن 

خیار غبن از جمله مواردی است که نیاز به بررسی دقیق قرارداد دارد. چه بسا پیش آمده در بسیاری از موارد پس از بررسی های لازم و در نظر گرفتن شرایط معامله ادعای شخص زیان دیده باطل اعلام شده و اختیار فسخ قرارداد از او سلب می گردد. 

در ذیل به مواردی می پردازیم که باعث باطل شدن خیار غبن می گردد:

در صورتی که مشخص شود شخص زیان دیده در معامله ملکی مورد نظر از قیمت ملک و شرایط معامله آگاه بوده و با آگاهی از موارد ادعا شده وارد معامله شده است، خیار غبن باطل می گردد.

اگر در متن قرارداد بند مربوط به "اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش" ذکر شده باشد، همه اختیارات و از جمله خیار غبن ابطال می گردد.

اگر ضرر و زیان وارده ناچیز باشد و قابل چشم پوشی، در این حالت نیز خیار غبن باطل می شود.
اگر شخص زیان دیده دیر متوجه زیان خود شده باشد و زمانی طولانی از عقد قرارداد معامله ملکی گذشته باشد.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

اگر شخص ضرر دیده پس از آگاهی ضرر و زیان خود دیر اقدام کند و از زمان عقد قرارداد مدت زمان قابل توجهی گذشته باشد.

اگر شخص متضرر پس از آگاهی از موضوع، در ازای دریافت مبلغی برای جبران ضرر و زیان خود، اقدام به رضایت دادن کند. 

در حالتی که عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش که به معنای از بین بردن تمامی اختیارات برای فسخ قرارداد حتی ضرر و زیان مشخ

ص است، در متن قرارداد ذکر شده باشد و طرفین آن را امضاء کرده باشند اجازه فسخ قرارداد به هیچ عنوان برقرار نخواهد شد.