راهنمای کامل انحصار وراثت ملک و نکات مربوطه

راهنمای کامل انحصار وراثت ملک و نکات مربوطه

املاک موروثی اغلب به دلیل موقعیت خوب و قیمت مناسب، موارد مناسبی جهت خرید ملک هستند. املاک موروثی در واقع املاکی هستند که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، در حال حاضر به وارثان آن مرحوم رسیده است. 

باید بدانید که در مواقعی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به ملک بر جای مانده از آن مرحوم، مالکیت مشاع و برابری دارند.

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

مهم‌ترین سند برای معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت است. بر اساس این گواهی مشخص می‌شود که طرف حساب شما در معامله ملک چه افرادی هستند. 

توصیه می گردد جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکل در موارد خرید این نوع املاک، علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت، شناسنامه فرد فوت شده را نیز بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود وراث دیگر را بررسی کنید.

همچنین قبل از انجام معامله اسناد شناسایی فروشندگان مانند شناسنامه و کارت ملي آنها را مشاهده و سال تولد وراث را بررسی کنید. چرا که اگر در بین وراث افراد کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال خود ممنوع بوده و حق معامله آن ها به دست ولی یا قیم آن‌ها است. 

یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او وارد معامله شوید و از آن جایی که قيم نیز اجازه فروش سهم‌الارث ورثه صغیر را ندارد، ابتدا باید مجوز فروش ملک صغير را از دادسرا بگیرید. دادستان صلاح صغير را بررسي کرده و در صورت تایید، مجوز فروش را صادر می‌کند. 

بنابراين در این گونه موارد خريدار ‌باید پس از احراز هویت شخص قیم علاوه بر قيم ‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اجازه فروش ملک صغير را نيز درخواست کرده و بررسی کند.

مورد دیگر این که قبل از معامله چک کنید که آیا مرحوم درمورد ملک موردنظر وصیت ‌نامه مکتوبی دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر فردی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوت به فرد دلخواه واگذار کند. 

بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی غیر از وراث واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله نا آگاه باشید، برای شما مشکل قانونی پیش خواهد آمد.

دریافت گواهی انحصار وراثت

در ابتدا به تعریف انحصار وراثت می پردازیم. در مواقعی که افراد تکلیف دارایی های خود را مشخص نکرده اند، تقسیم ارث پس از فوت آن ها ، توسط قانون انجام می شود. به کلیه اقدامات انجام شده برای تقسیم اموال آن مرحوم، انحصار وراثت می‌گویند.

گواهی انحصار وراثت به گواهی گفته می شود که توسط شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت فرد فوت شده صادر می شود و در آن میزان سهم الارث ورثه مشخص می گردد.

وراث یا هر ذی نفع برای هر اقدام قانونی در ارگان های دولتی، دفاتر اسناد رسمی، بانک ها و امثال آن نیازمند گواهی انحصار وراثت هستند. بنابراین اگر انحصار وراثت نکرده باشند امکان تقسیم و یا انتقال هیچ دارایی از اموال آن مرحوم و یا مراجعه به ادارات دولتی و بانک ها وجود ندارد.  

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

  
مدارک لازم برای درخواست انحصار وراثت که باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه بدهید و دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت بکنید، عبارتند از:

1- گواهی فوت فرد مرحوم که جدیداً در بعضی از استان ها از جمله تهران به صورت الکترونیکی در آمده و از طریق سامانه درخواست گواهی فوت قابل دریافت است.

استشهادیه محضری:که نحوه اخذ آن به این شکل است که سه نفر از آشنایان متوفی در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر می شوند و با پر کردن فرم مخصوص استشهادیه افراد متوفی، گواهی می کنند که ورثه متوفی چه کسانی هستند؛ دفتر اسناد رسمی نیز امضاء ایشان را گواهی و تایید می کند.

• شناسنامه متوفی
• عقدنامه یا کپی از آن
• شناسنامه وراث
• وصیت نامه رسمی شخص فوت شده در صورت وجود

گواهی تسلیم اظهارنامه مالیاتی برای متوفیان قبل از سال ۹۵ که تاکنون اقدامی نکرده اند. در مورد فوت شدگان بعد از سال ۹۵ نیازی به اخذ مالیات بر ارث جهت گرفتن گواهی انحصار وراثت نیست.

نکات مهم در مقوله انحصار وراثت ملک 

گواهی انحصار وراثت خود بر دو نوع است: گواهی انحصار وراثت محدود و گواهی انحصار وراثت نامحدود.

اگر مرحوم دارای اموال باشد باید گواهی انحصار وراثت نامحدود گرفت و اگر دارای اموال نباشد فقط گرفتن گواهی انحصار وراثت محدود کافی است. توجه داشته باشید اگر بعداً بخواهید ملک یا مال موروثی آن مرحوم را به فروش برسانید باید گواهی انحصار وراثت نامحدود در دست داشته باشید.

البته از لحاظ هزینه بین این دو تفاوت نیست. اما از نظر مدت زمان دریافت گواهی بین آنها اختلاف است. جهت اخذ گواهی انحصار وراثت نامحدود انتشار آگهی الزامی است. 

مدت زمان بین انتشار آگهی در روزنامه تا زمان صدور گواهی انحصار وراثت نامحدود حدود یک ماه است. در خصوص نشر آگهی نیز خود شعبه شورای حل اختلاف به پرونده رسیدگی کرده و به صورت رایگان آگهی را  منتشر می کنند.

در صورت نیاز هر کدام از افراد ذی نفع و یا ورثه می توانند با مراجعه به مرجع صادر کننده گواهی درخواست کپی برابر اصل کنند.

اگر به هر دلیل یکی از وراث یا به هر شخصی که نسبت به به مفاد گواهی انحصار وراثت اعتراض داشته باشد بدون قید مدت می تواند اعتراض کند.

چند نفر از آنها دسترسی نداشته باشند و یا همکاری لازم را نکنند و یا خارج از کشور باشند یا به هر دلیل به مدرک شناسنامه ایشان دسترسی نباشد نیازی به نگرانی نیست. زیرا در این موارد به تقاضای افراد ذی نفع، شورای حل اختلاف از اداره ثبت احوال در این خصوص استعلام می کند. 

در مورد مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای هم، در صورتی که متوفی ملکی فاقد سند رسمی داشته باشد اگر وراث بخواهند آن را تقسیم کرده و بفروشند ، به صورت سند عادی نیازمند گواهی انحصار وراثت است تا مشخص گردد که به صورت قانونی ورثه متوفی چه کسانی هستند. 

مثلاً اگرکسی خریدار زمین قولنامه ای باشد حتماً باید نسخه ای از گواهی مذکور را دریافت کند تا مطمئن شود همه ورثه فروخته اند.