راهنمای کامل تنظیم و تمدید قرارداد اجاره

راهنمای کامل تنظیم و تمدید قرارداد اجاره

قبل از هر مورد بهتر است به تعریف خود قرارداد اجاره بپردازیم. در مواقعی که صاحب یک ملک مسکونی و یا تجاری، محل خود را در اختیار شخصی دیگر قرار می دهد تا او در قبال پرداخت هزینه ای مشخص از آن ملک استفاده کند، میان طرفین سندی مکتوب و قانونی رد و بدل می شود که شامل کلیه اطلاعات فردی، مشخصات ملک، شروط و موارد الزامی است که این قرار داد را اجاره نامه می نامند.

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قراردادها می باشد که برای تنظیم آن بهتر است به دفاتر املاک مراجعه کرده و در حالتی که خود افراد به صورت شخصی اقدام به تنظیم اجاره نامه می کنند، خطر بالایی داشته و الزامی است قبل از آن اطلاعات حقوقی لازم را کسب کرده باشند و ما در این مقاله قصد داریم که راهنمای کامل تنظیم و تمدید قرارداد اجاره را به اشتراک بگذاریم.

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

جهت تنظیم یک قرارداد اصولی اجاره برخی اطلاعات باید به صورت کامل و دقیق در آن قید گردد تا هیچ گونه شبه ای برای طرفین بعدها به وجود نیاید.

اطلاعاتی از قبیل مشخصات کامل فرد اجاره دهنده و مستاجر شامل مشخصات شناسنامه ای و کد ملی موجر (فرد اجاره دهنده) و مستاجر، مشخصات کامل همراه با جزییات مورد اجاره مطابق با سند ملکی به همراه پلاک ثبتی آن که شامل متراژ واحد، تاسیسات برقی و مکانیکی موجود در آن آپارتمان مانند کولر یا شوفاژ ، تعداد اتاق خواب ها، گاز و برق و تلفن دایر، مدت زمان اجاره به صورت دقیق از تاریخ شروع تا خاتمه آن، مبلغ دقیق اجاره بهاء ماهیانه و مبلغ ودیعه یا پیش پرداخت، نحوه پرداخت آن ها به صورت کاملاً مشخص که اگر نقدی است به کدام شماره کارت هر ماهه واریز گردد و یا اگر مبلغ ودیعه به صورت یک یا چند فقره چک است مشخصات کامل چک ها در متن قرار داد باید قید شود.

نکات قابل توجه که درج آن در قرارداد اجاره الزامی است.

بهتر است در قسمت پایانی قرارداد اجاره در بخش توضیحات مواردی چون جریمه تاخیر در پرداخت اجاره بهاء ماهانه، متعلقات ملک مانند کولر، آب گرم کن یا پکیج، گوشی تلفن شهری، مسئولیت پذیرش هزینه های تعمیراتی و تجهیزاتی ملک و امثال آن قید گردد. 

به عنوان پیشنهاد لازم به تذکر است که هر نکته ریز یا درشتی که ممکن است بعدها باعث بروز اختلافات یا تکذیب فرد مقابل شود، بهتر است در قسمت توضیحات مکتوب گردد و به امضای هر دو طرف مستاجر و موجر برسد.

سپس شایسته است علاوه بر طرفین موجر و مستاجر، دو نفر شاهد نیز قرارداد اجاره تنظیمی را امضا می کنند تا از لحاظ حقوقی شرایط بهتری برای پیگیری موارد قانونی داشته باشد و در مواقع بروز اختلافات بین موجر و مستاجر، نیازی به مراجعه به دادگاه‌های عمومی نبوده و فرد ناراضی می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محلی شکایت خود را پیگیری کند و به حقوق حقه خود برسد.

جهت جلوگیری از هرگونه اختلاف نظر بین موجران و مستاجران گرامی عرض می کنیم که بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره (ملک) برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است. 

مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف آن شهر بر خلاف آن باشد و همچنین است اسباب و لوازمی که برای امکان بهره برداری از ملک مورد اجاره لازم است.

بنابراین، در هر مورد تعمیرات برای تعیین مسئول پرداخت هزینه ها، ابتدا باید به قرارداد مراجعه کرد و سپس به عرف آن شهر یا محله و در مواردی که قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف مشخصی هم وجود نداشته باشد، مخارجی که برای «امکان استفاده» از ملک الزامی است با موجر است و مخارجی که برای «استفاده بهتر» از ملک انجام می شود، بر عهده مستاجر است. 

به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیرات ترکیدگی لوله های آب یا فاضلاب با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده تلویزیون با مستاجر است.

مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر بخواهد که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. همچنین مستاجر نمی تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، از تعمیر ترکیدگی لوله ها امتناع بورزد.

 
موجر نیز نمی تواند در مدت اجاره بدون کسب رضایت مستاجر تعمیرات غیرضروری در ملک انجام دهد.

انواع تمدید قرارداد اجاره

پس از پایان مدت قرارداد اجاره در صورت تمایل مستاجر به ادامه سکونت در منزل قبلی، می توانند قرارداد را تمدید کنند. امروزه این تمدید قرارداد اجاره به سه روش قابل انجام است: 

مراجعه به بنگاه معاملات ملکی، تمدید شفاهی( که به هیچ عنوان توصیه نمی شود) و تمدید به صورت پشت نویسی بدون مراجعه به بنگاه که البته جهت تمدید قرارداد به این شکل باید نسبت به قوانین حقوقی آگاه باشید به ویژه مواقعی که قصد تغییراتی در قرارداد قبلی دارید. 

اگر قصد ایجاد تغییری در قرارداد اجاره را ندارید می توانید تنها با پشت نویسی اجاره نامه می توانید آن را به مدت دلخواه و توافقی تمدید کنید که در این حالت که می بایست همین نکته را پشت نویسی کرده که  در تمدید قرارداد جدید هیچ تغییری به نسبت قرارداد اولیه ایجاد نشده است و مبلغ اجاره را دوباره در برگه جدید ذکر کنید. 

طرفین قرارداد هر دو باید مجدداً قرارداد پشت نویسی شده را امضاء کنند و توصیه می شود برای تمدید قرارداد نیز از دو نفر شاهد استفاده کرده و شاهدین تمدید صورت گرفته را تایید و امضا کنند. 

در صورتی که قصد ایجاد تغییرات جدید در اجاره نامه اولیه را دارید، در برگه ای جدید به اجاره نامه موجود استناد کرده شماره قرار داد قبلی و مدت زمان اجاره و مبلغ اجاره بهاء را در برگه جدید به طور دقیق ذکر کنید. 

تغییرات ایجاد شده در مبلغ اجاره بهاء و یا ودیعه ملک نیز باید به طور کامل در برگه جدید درج شود. در آخر نیز به امضای هر دو طرف موجر و مستاجر و دو نفر شاهد برسد.  تا قرارداد شما مشمول اصلاحات قوانین موجر و مستاجر قرار بگیرد.