شرایط گرفتن حکم تخلیه ملک

شرایط گرفتن حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه در لغت به معنی خالی کردن می باشد ولی در اصطلاح قانونی به معنای گرفتن ملک از اشغال کننده آن به نحوی است که صاحب آن بتواند بدون هیچ مساله ای، از ملک خود منافع ببرد.

به طور معمول تخلیه ملک در روابط صاحب خانه و مستاجری کاربرد دارد. مثلاً در مواردی که مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره از تحویل ملک خودداری می کند، صاحب خانه می‌تواند با مراجعه به مراکز قانونی و ارائه دادخواست، دستور تخلیه ملک خود را بگیرد.

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

البته در اینجا باید خاطر نشان کنیم که دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه ملک تفاوت هایی را دارد. به این صورت که دستور تخلیه ملک زمانی صادر می شود که مدت زمان اجاره تمام شده باشد با شرایط ذیل:

تنها در مورد قرارداد ساختمان مسکونی باشد.
قرارداد مورد نظر فقط اجاره باشد و در سایر موارد مانند خرید و فروش دستور تخلیه صادر نمی‌ گردد.
قرارداد مد نظر سند عادی باشد مانند اجاره نامه عادی بنگاه.
مدت اجاره در متن قرارداد معین شده باشد.
دو نسخه از قرارداد اجاره موجود باشد و هر دو نسخه به امضای مالک و مستاجر رسیده باشد.
دو نفر شاهد قرارداد اجاره نامه را امضاء کرده باشند.
مدت اجاره الزاماً باید به پایان رسیده باشد.
در صورت احراز همه موارد فوق و با مراجعه به یکی از مراکز شورای حل اختلاف منطقه مسکونی و ارائه دادخواست ، در مدت کوتاهی دستور تخلیه را خواهید گرفت.

در حالت معمول گرفتن دستور تخلیه نیاز به اجراییه ندارد و ظرف یک هفته صادر و پس از ابلاغ تا 3روز لازم الاجرا است و اگر تخلیه ظرف این مدت صورت نگیرد در روز و ساعت مشخص، دستور تخلیه توسط مأمور اجرا انجام می گردد.

مراحل قانونی گرفتن حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه به معنای حکمی است که توسط دادگاه صادر می‌گردد ولی در مورد ملک های مسکونی مرجع اصلح، شورای حل اختلاف نزدیک به محل ملک می باشد. دریافت حکم تخلیه مستلزم برگزاری جلسه دادگاه و صدور حکم تخلیه توسط مراجع قضایی و ارجاع پرونده به اجرای احکام می باشد.

فرق اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه در آن است که در زمان صدور حکم تخلیه حتماً می بایست جلسه دادگاه برگزار و نظر دو طرف شنیده شود، اما جهت اخذ دستور تخلیه نیاز به برگزاری جلسه دادگاه نبوده و فقط با درخواست مالک بر مبنای قرارداد اجاره دستور تخلیه ملک صادر می گردد.

مدارک لازم جهت درخواست حکم تخلیه عبارت است از برگ دادخواست، سند مالکیت یا قولنامه، اصل قرارداد اجاره و مدارک شناسایی مالک.

لازم به یاد آوری است که در مواقعی که ملک تجاری و یا دارای حق سرقفلی باشد مرجع رسیدگی کننده به حکم تخلیه ملک دادگاه حقوقی است.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

البته در سال های اخیر بر اثر بحرانی که به وسیله بیماری کرونا در کل دنیا ایجاد شد دولت ها مجبور شدند تصمیمات جدیدی را اخذ کنند تا جایی که حتی شکل روتین زندگی شهری را با محدودیت هایی مواجه کرد از جمله می توان به محدویت های تردد افراد در محل کار و خرید اشاره نمود که در زمان شیوع بیماری با قوانین ویژه ای انجام می شود .

در رابطه با حکم تخلیه ملک استیجاری نیز ستاد ملی کرونا، در راستای جلوگیری از شیوع بیماری کوید ۱۹ و کاهش آسیب های اقتصادی و اجتماعی ناشی از آن به اقشار مختلف جامعه محدودیت هایی در نظر گرفته است. 

بدین صورت که بر مبنای این مصوبه مستاجران می توانند پس از پایان قرارداد اجاره با افزایش ۲۵% اجاره بها (در تهران) قرارداد اجاره خود را تمدید کنند و صاحب خانه ها نمی تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

با این وجود در مصوبه مذکور استثنا هایی نیز برای صاحب خانه ها در نظر گرفته شده است که چنان چه شرایط ذکر شده در مصوبه ایجاد شده باشد بتوانند تخلیه مورد اجاره را از مراجع قانونی درخواست کنند.

مثلاً اگر صاحب خانه قصد تخریب و نوسازی ویا تعمیرات اساسی واحد مسکونی را داشته باشد و پروانه مربوطه را هم گرفته باشد، می تواند تخلیه ملک را علی رغم مصوبه ستاد ملی کرونا از مراجع ذی صلاح  درخواست نماید.

مراحل اجرای حکم تخلیه ملک

مراحل قانونی اجرایی دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه ملک تفاوت هایی دارد.
در ابتدا به مراحل اجرای دستور تخلیه ملک می پردازیم. در مورد دستور تخلیه ملک مراحل زیر سپری می شود:

در زمان انقضای مدت زمان اجاره ملک مسکونی، صاحب خانه با مراجعه به شورای حل اختلاف منطقه، درخواست صدور دستور تخلیه ملک می‌کند.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

از نظر قانونی، دستور تخلیه به عنوان یک دستور است و رای قضایی محسوب نمی گردد، لذا تشریفات قضایی خاصی لازم ندارد. یعنی نیازی به دادن دادخواست رسمی و واریز هزینه نیست. بر عکس رویه قضایی که پروسه ای طولانی و ویژه دارد.
بعد از ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف ، صاحب خانه باید با مراجعه به شعبه نسبت به واریز ودیعه یا پول پیش به حساب دادگاه اقدام نموده و درخواست اخذ دستور تخلیه می‎‌نماید.
دستور تخلیه ملک توسط واحد اجرای احکام لازم اجرا می‌شود.

ولی در مورد مراحل قانونی اجرای حکم تخلیه ملک به این شکل است که پس از این که صاحب خانه با مدارک و مستندات اثبات کرد که مستاجر باید ملک را تخلیه کند و مبلغ پول پیش یا ودیعه به حساب دادگاه واریز شد و قبض آن به دادگاه تحویل داده شد، حکم تخلیه صادر می‌گردد. در حدود ۲۴ ساعت پس از صدور رای و ابلاغ آن به مستاجر، او باید ظرف ۷۲ ساعت اقدام به تخلیه ساختمان کند.

در پایان توصیه می کنیم که بهتر است هموطنان تا حد امکان از مراجعه به محاکم قضائی به دلیل زمان بر بودن آن خودداری کنند و تا حد امکان این گونه مشکلات را با توافق و سازش خیلی سریع تر حل کنند.

شایسته است که مستاجران در صورتی که می‌دانند مالک مستحق این است که ملک خود را پس از پایان قرارداد تحویل بگیرد براساس اخلاق انسانی رفتار کرده و ملک را تحویل دهند و صاحب خانه ها نیز با توجه به شرایط اقتصادی موجود رعایت حال مستاجران خود را بکنند.