فک رهن ملک و چگونگی انجام آن

فک رهن ملک و چگونگی انجام آن

ابتدا به تعاریف واژگان مصطلح در این مقوله می پردازیم. در مورد اصطلاح رهن ملک باید بگوییم که موسسات مالی و بانک‌ها اصولاً جهت اعطای وام و تسهیلات خود ضمانت مشخص و ارزشمندی را مقرر می کنند. 

در مورد وام مسکن، معمولاً ضمانتی که بانک در نظر دارد، رهن سند خانه مورد نظر است. قابل توجه است که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخصی که ملک خود را در گرو بانک گذاشته است، نمی‌شود و آن فرد همچنان مالک است و منافع آن ملک در اختیار او است.

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

پیش فروش آپارتمان در منطقه ۲۲ تهران

فک رهن به معنای آزاد سازی سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار داده شده بود. برای این‌که بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است خرید و فروش کنیم، ابتدا باید اقدام به فک رهن نماییم.

جهت فک رهن از دو طریق می توان اقدام کرد: تسویه حساب کامل و سپرده‌گذاری.

تسویه حساب کامل به آن معنی است که می‌توان باقیمانده اقساط را به بانک پرداخت کرده و وام را تسویه نمود و بدین ترتیب سند ملک را از رهن بانک آزاد نمود.

در مورد روش سپرده گذاری جهت فک رهن می‌توانید جهت تسویه وام ، پس از محاسبه بدهی خود به بانک مورد نظر، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در آن بانک سپرده‌گذاری کنید. به این ترتیب خانه از رهن بانک آزاد می‌گردد. این روش ویژه بانک مسکن است و می‌توانید جزییات دقیق تر آن را از بانک مسکن پرس و جو کنید.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

البته روش غیر معمول دیگری نیز جهت فک رهن ملک مورد نظر وجود دارد و آن روش تعویض وثیقه است. در این روش بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان سند ملک را از رهن بانک خارج نمود و ملک خود را آزاد نمود. در این روش از دو طریق می‌توان اقدام به تعویض وثیقه نمود. 

طریقه اول آن است که سند ملکی دیگری را که به نام شخص راهن است، به بانک ارائه کرد. طریقه دوم به این صورت است که می‌توان سند ملکی را که به نام فرد دیگری است، برای تعویض وثیقه به صورت موقت به بانک ارائه نمود و وام‌گیرنده در این طریقه باید ظرف مدت شش ماه تا یک سال، ملک دیگری که تحت مالکیت خودش است را در رهن بانک قرار دهد.

نکته های قابل توجه در مورد فک رهن ملک و چگونگی انجام آن

اولین نکته اساسی که در مورد فک رهن وجود دارد این است که از نظر حقوقی، مالک نمی‌تواند سند ملکی که در رهن بانک است را به طور رسمی به فرد دیگری انتقال دهد.از این رو ، اغلب  مالکین به عنوان فروشنده، املاکی که در رهن بانک هستند را از طریق قولنامه به خریدار انتقال می‌دهند.

هر چند که چنین اقدامی ریسک بالایی برای خریداران دارد زیرا تا زمانی که سند رسمی تنظیم نگردیده، خریدار نمی‌تواند از آزاد بودن سند مطمئن گردد و فروشنده می‌تواند سند در رهن را به شکل قولنامه‌ای به چندین نفر بفروشد و در واقع کلاهبرداری کند.

به همین منظور به شما عزیزان توصیه می کنیم که قبل از خرید ملک، با مشورت از مشاور حقوقی امور ملکی، از آزاد بودن سند مذکور مطمئن گردید تا درگیر خطرات حقوقی آینده نگردید.

حالا به اقدامات عملی که باید در جهت فک رهن انجام دهید، می پردازیم:
ابتدا لازم است که با مراجعه به بانک وام دهنده، معرفی نامه ای مبنی بر فک رهن اخذ کنید.
سپس همراه این نامه بانکی و سند ملکی خود به همان دفترخانه ای بروید که قرارداد رهن بین شما و بانک را تنظیم کرده بود.

محضردار آن دفتر خانه اقدامات لازم جهت فک رهن را انجام داده و فقط یک امضاء می ماند که نماینده بانک باید بزند تا سند شما آزاد گردد. البته لازم به ذکر است که تاریخی که نماینده بانک به دفترخانه خواهد رفت را خود بانک تعیین می کند و این امر در اختیار شما یا دفترخانه نیست.

وقتی کار به اینجا می رسد شما دیگر آسوده خاطر باشید که بدون حضور شما نیز نماینده بانک امضاء خود را می زند اما جهت محکم کاری بهتر است شخصاً نیز در دفترخانه حضور داشته باشید.

بعد از اتمام قرارداد رهن، سر دفتر آن دفترخانه موظف است که این فک رهن را در سند ملک شما ذکر کرده و از سویی دیگر سازمان ثبت اسناد را نیز در جریان بگذارد تا سند شما را آزاد نماید.

در این مرحله اگر مایل باشید می توانید با درخواست از دفترخانه، این سند را تعویض نموده و سند تک برگ جدیدی را دریافت نمایید. ولی در این خصوص محضر اقدامی برای انجام ندارد و فقط درخواست شما را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارسال می کند.

دیگر قوانین مربوط به فک رهن ملک

اصطلاح دیگری که در این خصوص شنیده می شود، فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی است. این اقدام اصولاً در مورد سازندگان املاک پیش می آید.
در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک، آن را در اختیار بانک قرار داده و وام را دریافت می کنند و با تنظیم قولنامه‌ای آن را به خریدار منتقل کرده و تعهد می‌دهند در مهلت زمان قید شده در قولنامه، ضمن فک رهن ملک از بانک، سند رسمی را به نام خریدار تنظیم نمایند. 

ولی به تعهدات خود عمل نکرده و موفق به تسویه وام بانکی خود در مدت تعیین شده نگردیده ، ملک خود را از رهن بانک خارج نکرده و سند ملکی انتقال داده نشده است. 

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

در این گونه موارد خریدار می تواند با پیگیری های حقوقی و قضایی دادخواستی مبنی بر الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال را به کمک یک وکیل مجرب تنظیم کرده و با مراجعه به دادگاه همان محل ملک مورد نظر، دادخواست خود را ارائه دهد تا پیگیری های لازم انجام گیرد.

در این نوع دادخواست ، خواهان فردی است که خواستار فک رهن است و خوانده نیز شخصی است که بر اساس یک قرارداد متعهد به فک رهن شده و در واقع مالک رسمی ملک است.
در حالتی که مالک یا سازنده،  با وجود حکم قطعی، امکان فک رهن رهن را نداشته باشد، طرف دیگر یعنی خریدار می‎تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.