مشاع و افراز در ملک و املاک

 

قبل از پرداختن به مسائل مربوط به مشاع و افراز در ملک و املاک باید به تعریف مال مشاع و افراز بپردازیم.


مال مشاع مالی است که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هر کدام را نتوان در خارج از هم تشخیص داد؛
مانند راهروی مشترک و راه پله ها در یک ساختمان آپارتمانی که نه می توان گفت کدام قسمت راهرو در واحدی است و یا کدام قسمت راه پله ها متعلق به فلان واحد نمی باشد. یا مانند خانه ای که از طریق ارث به فرزندان می رسد که در این حالت جزء جزء آن خانه به طور مشاع متعلق به همه وراث است.

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟


افراز که در واقع عکس مشاع می باشد به معنای جدا نمودن سهم مشاع شرکاء از یکدیگر و یا تقسیم اموال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان است. مانند ساختمان یا خودرویی که منحصراً در مالکیت یک شخص است و کسی با او شریک نیست و یا اگر مالی قبلاً مشاع بوده، در حال حاضر تقسیم شده و هر کدام سهم مخصوص به خود را دارند.


در صورتی که یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع بخواهند آن مال مشاع مورد افراز(تقسیم بندی) قرار بگیرد، اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن تمام شده است، باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی ارائه دهند. 

 

چه این ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد نظر را افراز می کند. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت دیگری صادر گردیده باشد، تا زمانی که تناقض دو سند رفع نشده باشد، افراز صورت نخواهد گرفت.

در حالتی که ملک مشاع از جمله املاکی باشد که هنوز جریان ثبتی آن در مراحل اجرایی است، باید درخواست افراز خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن واقع شده، ارائه کنند.



قوانین مشاع و افراز در ملک و املاک

 

هر چند فروش ملک مشاع به خاطر تعداد بیشتر مالکین و اختلاف میان آن ها ممکن است سخت باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) اصولاً قیمت پایین تری دارد، اما باید بدانیم که هر یک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگری، حق دارد نسبت به سهم خود اقدام به فروش یا اجاره آن کند. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح "تصرفات حقوقی" گفته می شود. 



هر چند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک از لحاظ قانونی مجاز است، اما هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع احتیاج به اجازه همه شرکاء دارد، چرا که با توجه به مالکیت مشاعی ایشان در هر جزء، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز هست.

مثلاً اگر حسن و حسین مالکین مشاعی یک ساختمان باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع وابسته به اجازه شریک دیگر است.


حال اگر حسن سهم خود را به شخص دیگری به نام رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرف کند و حسین راضی به آن نباشد، می ‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف حسین کاملاً قانونی است.


به دلیل همین اختلافاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکان سعی می ‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.


در هنگام خاتمه دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت آن مال توجه کرد، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی ویژه ای در نظر گرفته شده است. 

ما در اینجا با توجه ویژه به اموال غیرمنقول مانند زمین و ملک باید بگوییم که در صورت توافق شرکاء با یکدیگر، می توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند.

 

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243


در این صورت، تقسیمنامه‌ای اعم از عادی یا رسمی ( در دفترخانه اسناد رسمی) تنظیم می شود، با رعایت  این نکته که این توافق زمانی معتبر است که در بین شرکاء شخص غایب یا کودک صغیر یا اشخاصی که سلامت کامل ذهنی ندارند یا امکان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشند.


اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را دارد.

 
در حالتی که شرکای ملک مشاع با یکدیگر دچار اختلاف هستند، هر یک میتوانند جهت تقسیم ملک به یا همان افراز اقدام کند.



نحوه فروش املاک مشاع 



هرگاه بین طرفین توافقی در بین نباشد، مامور اجرا اقدام به فروش اموال از طریق مزایده می کند.


مزایده روالی است که در آن اداره، فروش کالا و خدمات یا هر دو را از طریق آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار یا رسمی کشور به رقابت می گذارد و با فردی که بیشترین قیمت را پیشنهاد می کند، قرارداد بسته می شود.


هرگاه از طرف دولت یا شهرداری، محلی برای فروش و تفکیک و افراز ملک معین شده باشد، فروش در آن محل به عمل می آید.
اگر محل هایی که معین شده چند محل باشد، فروش در محلی به عمل می آید که در جهت تامین منافع محکوم علیه باشد و تشخیص آن با مدیر اجراء است.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243


اگر از سمت دولت یا شهرداری محلی برای فروش تعیین نشده باشد، محل فروش به تشخیص مدیر اجراء تعیین می گردد.
موعد فروش را مدیر اجراء با توجه به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده معین و آگهی می نماید.
آگهی فروش باید در یکی از روزنامه های محلی یک نوبت منتشر شود و این آگهی در محل ملک نیز چسبانده می شود.
وعده فروش باید طوری تعیین گردد که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.


در نقاطی که روزنامه موجود نیست،آگهی به جای انتشار در روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ چسباندن آگهی ها در صورت جلسه بیان می شود.
محکوم له و محکوم علیه می توانند علاوه بر آگهی که توسط قسمت اجراء منتشر می گردد، آگهی دیگری به هزینه خود منتشر نماید.

 

مشاع و افراز در ملک و املاک

تمامی حقوق برای کلبینو محفوظ است .