هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست؟

هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست؟

از مراحل انتخاب و خرید خانه نو که بگذریم می رسیم به مرحله نهایی انتقال سند می رسیم. در این مقوله اختلافات نظری بسیاری بین خریداران و فروشندگان و مشاورین املاک وجود دارد که ما در این مجال سعی بر رفع این اختلافات نظر را داریم.

همان طور که اغلب شما می دانید خریدار و فروشنده پس از توافق بر سر قیمت ملک و نحوه پرداخت وجه آن باید در یک مشاور املاک یا دفتر خانه حاضر شده و قولنامه بنویسند. 

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

قولنامه در حقیقت برگه مکتوبی از توافق دو طرف خریدار و فروشنده است. این قولنامه از لحاظ اعتبار ضعیف است و تنها مشخص می کند که ملکی قرار است به فروش برسد. برای تبدیل این قولنامه به سند نوشته مبایعه نامه الزامی است.

مبایعه نامه برگه قرارداد خرید و فروش است که بین خریدار و فروشنده در حضور دو شاهد در بنگاه معاملات ملکی نوشته می شود. مبایعه نامه سند غیر رسمی است که صاحب ملک را مشخص می کند. اما هنوز سند رسمی ای نیست.

مرحله سوم مرحله حضور فروشنده در دفاتر اسناد رسمی برای شروع مراحل تنظیم سند رسمی است. این مرحله به خریدار ربطی ندارد و مربوط به فروشنده است چون باید مدارک ملک را تحویل دفترخانه بدهد.

 این مدارک عبارتند از اصل و تصویر سند مالکیت ملک، اصل و تصویر بنچاق،کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده، اصل و تصویر وکالت نامه در صورت وکیل بودن، اصل و تصویر پایان کار ساخت و عدم خلافی شهرداری ، صورت مجلس تفکیکی مربوط به آپارتمان، اصل و تصویر حصر وراثت و در مورد سندهای ورثه ای اصل تصویر فرم مالیات بر ارث.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

در حالتی که ملکی تجاری است در ابتدا باید دفترخانه بدهی آن را چک کند یا اصطلاحاً مفاصاحساب بگیرد یعنی ملک نباید در گرو یا رهن بانک یا ارگان دیگری باشد. 

این کار توسط دفترخانه انجام می پذیرد و آن دفترخانه می بایست از شهرداری، بخشداری، دارایی و بیمه استعلام های لازم را بگیرد. پس از دریافت تمامی استعلام ها ، خریدار و فروشنده به دفتر خانه برای امضای سند مراجعه می کنند. 

سپس مسئول دفتر هر دو طرف معامله را از جزئیات معامله آگاه می کند و سپس اسناد لازم به امضای هر دو می رسد.
البته ناگفته نماند که قبل از امضای طرفین باید اشتباه های احتمالی موجود در سند اصلاح شود، چرا که اگر مشکلی وجود داشته باشد و اصلاح نشود و بعد از امضاء کشف شود باید سریعاً معامله ابطال و از نو اقدام گردد تا حقی در این میان ضایع نشده باشد.

تقسیم بندی هزینه های تنظیم سند

برای انتقال سند ملک دو نوع هزینه وجود دارد هزینه‌های پیش از تنظیم سند و هزینه های مربوط به تنظیم سند که در این قسمت به شرح جداگانه هر یک می پردازیم :

هزینه‌های پیش از تنظیم سند شامل هزینه های استعلام ثبت و پرداخت دارایی است که قبل از تنظیم سند انجام می شود که هر دو بر عهده فروشنده است زیرا تا قبل از انتقال سند هنوز ملک در اختیار مالک قبلی است و او باید هزینه های مربوط به ساختمان خود را پرداخت نماید. 

لذا هنگامی که فروشنده برای تنظیم سند قطعی به دفتر خانه مراجعه می کند هزینه های استعلام به او اعلام می گردد. نا گفته نماند که هزینه مالیات انتقال ملک هم باید توسط فروشنده پرداخت شود زیرا که هنوز ملک در مالکیت فروشنده است.

اما در مورد هزینه های مربوط به تنظیم سند قطعی که شامل هزینه حق الثبت و حق التحریر می باشد. این هزینه ها امروزه به سه طریق پرداخت می شود. یکی از این طریق ها به صورت نصف نصف است که در آن هرکدام از طرفین معامله نیمی از کل هزینه های انتقال را پرداخت می کند.

طریق دوم که در واقع از همان طریق قانونی پرداخت می شود به این صورت است که هزینه حق ثبت را بر عهده فروشنده است و هزینه حق التحریر به صورت نصف- نصف  میان خریدار و فروشنده تقسیم می گردد اما امروزه در عرف دفاتر اسناد رسمی این هزینه ها را به صورت نصف- نصف بین خریدار و فروشنده تقسیم می کنند.

در طریقه سوم که زیاد عرف هم نیست شیوه توافق طرفین است. در این طریقه توافقی بین دو طرف مبنی بر این که کدام طرف کلیه هزینه ها را پرداخت کند و یا این که هر طرف چه میزان از هزینه ها را پرداخت نماید صورت می گیرد. 

این توافق از طرف دفتر خانه لازم الاجرا و دفترخانه نمی تواند دخالتی در این توافق داشته باشد.

دیگر هزینه های جانبی خرید ملک بر عهده چه کسی است؟  

  
هزینه جانبی دیگری که در طی فرایند خرید یک خانه جدید به هر دو طرف خریدار و فروشنده تحمیل می گردد هزینه کمیسیون مشاورین املاک یا همان کمیسیون بنگاه است. 

ضمن اینکه باید بدانید مشاورین املاک موظف هستند بر اساس تعرفه‌ای که هر ساله از سوی اتحادیه مشاورین املاک هر شهر به آن ها ابلاغ می‏‌شود، از طرفین معامله کمیسیون بگیرند ما در قالب یک مثال واضح، فرمول محاسبه حق کمیسیون بنگاه را در معاملات خرید و فروش ملک در تهران شرح می دهیم.

بر اساس آخرین ابلاغیه اتحادیه صنفی مشاوران املاک تهران، نرخ خدمات کارمزد دریافتی برای مبایعه ‌نامه ‌ها تک‌ نرخی است و تمام قرارداد ها مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل نیم درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که ۲۵/ ۰ درصد آن را خریدار و ۲۵/ ۰ درصد دیگر را فروشنده باید به مشاورین املاک پرداخت نماید.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

البته ناگفته نماند که به حق کمیسیون محاسبه شده، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است  و همان طور که می دانید مالیات بر ارزش افزوده سال ۹۹ برابر با ۹ درصد است که این رقم ممکن است هر ساله تغییر کند.

حالا برای مثال برای ملکی به مبلغ ۱ میلیارد تومان حق کمیسیون مشاور املاک شامل ۰.۲۵ درصد ارزش ملک به علاوه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده است که از هر یک از طرفین قرارداد اخذ می گردد. 

ارزش ملک فروخته شده ضرب در ۰.۲۵ درصد: تومان 2.500.000 =0.0025*1000.000.000
9 % مالیات:                                     225.000 تومان =0.09*2.500.000  
جمع حق کمیسیون و مالیات:        2.725.000  تومان  = 2.500.000+225000